OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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